Представляємо аналітику від експертів агентства нерухомості «Шерлок Холмс Болгарія».
Після офіційного введення євро в Болгарії з 1 січня 2026 року багато хто очікував подальшого зростання цін і збільшення кількості угод. Однак перша половина року показала тенденцію — ринок увійшов у фазу затишшя, спостерігається помітне зменшення кількості угод.
Факти:
Якщо взяти всю історію спостережень (офіційна статистика з 2005 року), то ми бачимо, що 2022 рік став майже рекордним для болгарської нерухомості: ціни зростали двозначними темпами, а покупці в паніці скуповували квартири «про всяк випадок» перед переходом на євро. За весь 2022 рік у муніципалітеті Несебра було зареєстровано рівно 10 008 угод. Для порівняння, історичний пік припав на 2007 рік, коли кількість угод була трохи вищою – 10 084. Таким чином, 2022 і 2007 роки – єдині роки, коли було досягнуто результату в понад 10 000 угод.
Цікаво, що за кількістю угод у 2022 році муніципалітет Несебр витісняє великі міста, такі як Бургас, Русе, Стара-Загора, і посів друге місце після Софії, Пловдива та Варни.
Як бачимо, 2021–2024 роки були «перегрітими» — це були аномально сильні роки після COVID та через великий іноземний попит, головним чином з боку України та Польщі.
Що відбувається зараз?
Після вступу Болгарії до єврозони люди зайняли позицію «почекаємо». У 2025 році був ажіотаж «купити до євро», тому частина попиту вже реалізована. Головна зміна — зник психологічний фактор «встигнути купити до введення євро», як це було в останні роки. До того ж продавці масово підняли ціни, а деякі відкладають продаж, очікуючи подальшого зростання цін (навряд чи це станеться). Зараз спостерігається вичікувальна позиція покупців, коригування цінових очікувань, адаптація до ціноутворення в євро в країні.
Фактично маємо:
- угод менше,
- покупців менше,
- нові дозволи на будівництво майже не реєструють, крім міста Бургас,
- при цьому ціни не падають.
У яких районах видано дозволи на новобудови у 2026 році:
1 Бургас місто
2 Сарафово
3 Помор'я
Висновок:
2026 рік реально став першим роком після «перегріву», коли продавці вже не можуть встановлювати ціну за будь-яку ціну і продавати «за тиждень». Такі фактори, як Шенген, єврозона, ціна, нижча за нерухомість на узбережжі в Іспанії/Греції, попит з Польщі/України/Німеччини – поки що підтримують ринок. Але статистика показує повернення до рівня 2014 року.
