Представляем аналитику от экспертов агентства недвижимости Шерлок Хоумс Болгария.
После официального введения евро в Болгарии с 1 января 2026 года многие ожидали дальнейшего роста цен и увеличения количества сделок. Однако первая практически половина года показала тенденцию — рынок провалился в фазу затишья, наблюдаем заметное уменьшение сделок.
Факты:
Если взять всю историю наблюдений (официальная статистика с 2005 года), то мы видим что 2022 год стал почти рекордным для болгарской недвижимости: цены росли двузначными темпами, а покупатели в панике скупали квартиры «на всякий случай» перед переходом на евро. За весь 2022 год в Муниципалитете Несебра было зарегистрировано ровно 10 008 сделок. Для сравнения, исторический пик был в 2007 году, когда количество сделок было немного выше – 10 084. Таким образом, 2022 и 2007 годы – единственные годы, когда был достигнут результат в более 10 000 сделок.
Интересно, что по количеству сделок в 2022 году Муниципалитет Несебр вытесняет крупные города, такие как Бургас, Русе, Стара-Загора, и занял второе место после Софии, Пловдива и Варны.
Что происходит сейчас ?
После входа Болгарии в евро зону люди заняли позицию "подождем". В 2025 году был ажиотаж "купить к евро", поэтому часть спроса уже выбрана. Главное изменение — исчез психологический фактор «успеть купить до введения евро» как это было в последние года. Плюс к тому же и продавцы массово подняли цены, а некоторые откладывают продажу, ожидая еще роста цен (вряд ли это случится). Сейчас наблюдаются выжидательная позиция покупателей, корректировка ценовых ожиданий, адаптация к ценообразованию в евро в стране.
По факту имеем:
- сделок меньше,
- покупателей меньше,
- новые разрешения на строительство почти не регистрируют кроме города Бургас,
- при этом цены не падают.
В каких районах выдают сейчас выданы в 2026 разрешения на новостройки:
1 Бургас город
2 Сарафово
3 Поморье
Вывод:
2026 год реально стал первым годом после "перегрева", когда продавцы уже не могут ставить любой ценой и продавать "за неделю". Такие факторы как Шенген, еврозона, цена дешевле морей в Испании/Греции, спрос из Польши/Украины/Германии – пока поддерживают рынок. Но статистика показывает возврат к уровню 2014 года.
