Что такое ликвидность и как её оценить

news 22/01/2016
Инвесторы выбирают доходную недвижимость по двум основным критериям: хорошая доходность и высокая ликвидность. И если доходность позволяет заработать в процессе владения активом, то ликвидность определяет, насколько успешным будет выход из инвестиционного проекта.





Ликвидность — это характеристика активов, определяющая, насколько быстро они могут быть проданы по близкой к рыночной цене. Чем меньше времени требуется для продажи, тем выше ликвидность. При этом активы, продающиеся со скидками, ликвидными не считаются. 
Справедливо и следующее правило: чем выше ликвидность, тем ниже доходность объекта. Большинство инвесторов предпочитают не высокодоходные, а высоколиквидные активы: последние можно быстрее превратить в «живые» деньги без убытков и длительного ожидания.

Рейтинг ликвидности
Самый ликвидный актив — это деньги, поскольку их можно быстрее всего обменять на другие активы, и наоборот: любые активы можно обменять на деньги.


Ликвидность активов (по убыванию):

1 Деньги
2 Ценные бумаги
3 Ценные металлы
4 Недвижимость
5 Предметы искусства


Второй по ликвидности класс активов — это ценные бумаги (государственные облигации, акции крупных компаний). Их высокая ликвидность объясняется относительно небольшими затратами на приобретение и тем, что купить и продать их можно в любое время и в сжатые сроки.

Недвижимость менее ликвидна по сравнению с деньгами, ценными бумагами и металлами, но более ликвидна, чем предметы искусства. Относительно низкая ликвидность недвижимости объясняется такими причинами:

— высокая стоимость: для входа на рынок недвижимости обычно требуется больше денег, чем для входа на рынок ценных бумаг или металлов;
— сложности в информационном продвижении на рынке: для продажи недвижимости требуется публиковать объявления и размещать рекламу;
— продолжительная процедура оформления сделок: процесс купли-продажи объектов недвижимости занимает месяцы;
— фиксированное местоположение;
— цена предложения часто ниже цены продажи, поскольку покупатели могут требовать у продавцов, желающих заключить сделку побыстрее, скидки;
— сложность оценки.

Что влияет на ликвидность?
Ликвидность недвижимости рассчитывается по сложным формулам профессиональными оценщиками. Инвесторам, желающим узнать ликвидность приобретаемого объекта, следует обращаться в специализированные фирмы.

При измерении ликвидности в расчёт принимаются:
— скорость заключения сделки и время, требующееся для её закрытия;
— расходы на заключение сделки (включая налоги на покупку и продажу);
— неопределённость, связанная с возможностью продать или купить объект по цене не ниже, чем цена аналогичных объектов на рынке.

 Также на ликвидность влияют разные факторы, среди которых — расположение объекта, динамика местного рынка и состояние недвижимости.

Основные факторы, повышающие ликвидность недвижимости:

Местоположение:
— близость к транспортным узлам, социальным учреждениям и объектам инфраструктуры;
— низкий криминогенный уровень и хорошая репутация района;
— низкая безработица;
— хорошая экология (близость парков, отсутствие на близлежащей территории промышленных объектов).

Ситуация на рынке:
— превышение спроса над предложением;

— высокая активность и хорошая ёмкость рынка (чем больше объектов продаётся, тем ликвиднее рынок);
— доступность (объекты эконом-класса более ликвидны, чем элитная недвижимость);
— устойчивость к снижению цен (снижение стоимости уменьшает ликвидность).

Характеристики объекта:
— небольшой возраст и малая степень износа объекта (новостройки и реновированные объекты продаются лучше старых зданий);
— удобство объекта (хороший вид из окна, комфортная планировка, высокие потолки, этаж выше первого);
— обустроенность территории (наличие парковки, детской площадки).

Прочие факторы:
— информационное сопровождение: чем больше покупатели знают об объекте, тем быстрее его можно продать и тем выше ликвидность;

— сопутствующие расходы на оформление сделки (чем больше расходы, тем ниже ликвидность);
— сезон продажи.

Ликвидность разных типов недвижимости
Ликвидность объекта также зависит от того, к какому типу недвижимости он относится. Жилая недвижимость ликвиднее коммерческой, поскольку:

— требует меньшего объема финансовых, юридических и технических экспертиз по сравнению с коммерческими объектами, из-за чего, соответственно, тратится меньше денег и времени на оформление сделки;
— меньше зависит от колебаний в экономике страны или региона: жильё требуется людям даже в кризис;— пользуется спросом у бóльшего круга покупателей.

Среди жилых объектов наиболее ликвидными являются однокомнатные квартиры и студии эконом-класса на любом этаже, кроме первого, расположенные в шаговой доступности от инфраструктуры.

Ликвидность разных типов недвижимости (по убыванию):

1 Жильё
2 Стрит-ритейл 
3 Офисы
4 Торговые центры, отели
5 Незавершённое строительство


В целом чем крупнее и дороже объект, тем ниже его ликвидность. Так, отдельные квартиры легче продать, чем целый доходный дом, офисы продаются быстрее, чем офисные здания, а отдельно стоящие небольшие магазины — быстрее, чем торговые центры. 

При выборе инвестиционной недвижимости «Sherlock Homes» советует обращать внимание в первую очередь на ликвидность, а не на доходность объекта.

По материалам Tranio.ru