Советы Шерлока: все «подводные камни»

news 25/01/2016
Несмотря на то, что Болгария занимает первое место по популярности среди наших соотечественников, приобретающих жилье за рубежом, покупка недвижимости и владение ей здесь иногда сопряжено с трудностями и проблемами.
Sherlock Homes делится советами и приводит распространенные ошибки, проблемы и «подводные камни», связанные с покупкой и владением недвижимостью в Болгарии.



Не покупайте без помощи профессионалов
Часто покупатели не обращаются к риелторам, а доверяют своим знакомым, которые уже приобрели жилье в Болгарии. Всегда можно узнать у знакомых, как они покупали, какая была процедура, либо спросить о районе, где они купили. Но иностранные граждане не знают всех законов, особенностей и процедур в Болгарии.

При покупке недвижимости в Болгарии всегда стоит обращаться в агентства или их представительства.

Не обращайтесь сразу во множество агентств
Многие покупатели обращаются сразу во множество агентств (встречалось порой до 10 компаний одновременно), полагая, что так процесс приобретения жилья ускорится и они смогут получить максимум предложений. Мы не рекомендуем так поступать, поскольку таким образом покупатели получают слишком много информации, им становится трудно сделать выбор и разобраться в плюсах и минусах того или иного объекта.

Не покупайте дистанционно
Некоторые клиенты выбирают жилье в Болгарии, не покидая родину, по одним только фотографиям и описаниям. Они вносят задаток, а по приезду в Болгарию квартира оказывается совсем не такой, какой они ее себе представляли. Внесенную сумму вернуть не получается и приходится либо покупать непонравившееся жилье, либо терять деньги.

Чтобы избежать такой ситуации, не нужно покупать недвижимость, не посмотрев ее лично. Всегда лучше лишний раз заплатить за билет на самолет до Болгарии, чем покупать кота в мешке.

Тем более, что существуют ознакомительные туры, где возвращаются деньги, потраченные на поездку, если клиент впоследствии купит жилье.

Помните о риске на этапе строительства
Покупка недвижимости на этапе строительства в Болгарии — рискованное дело, поскольку застройщики нередко имеют финансовые проблемы или становятся банкротами, а проект может быть заморожен на годы. При возможности лучше не рисковать и выбрать готовое жилье, благо предложений достаточно. Но если всё же нужно купить объект на этапе строительства, следует быть осторожными. Некоторые просят строительную компанию предоставить гарантийные письма, подтверждающие, что строительство будет доведено до конца, однако на практике такие документы не помогают. Лучше проверить репутацию застройщика — выяснить, сколько лет он работает на рынке; сколько было успешных проектов, а сколько остались долгостроями; почитать отзывы в интернет; поспрашивать знакомых, которых покупали недвижимость у данного застройщика. Данные о компании (информацию об учредителе, устав, годовую отчетность, документы, существующие проблемы) можно узнать на сайте Торгового регистра. Можно также обратиться к адвокатам, которые помимо открытой информации в официальных реестрах могут предоставить дополнительные сведения.

Все споры с застройщиком нужно уладить в течение пяти лет с момента подписания предварительного договора — таков срок исковой давности. Стоит также помнить, что в Болгарии нет компаний, занимающихся страхованием недвижимости на этапе строительства как и не выдается ипотека на объекты в строительстве для иностранцев.
Более подробно о риске на этапе строительства читайте в статье «Как уменьшить риски на этапе строительства».

Не выплачивайте всю сумму до завершения строительства
В большинстве европейских стран при покупке на этапе строительства деньги переводятся застройщику или агентству недвижимости частями, по мере завершения стадий строительства. 100 % суммы начисляется только когда объект полностью готов, сдан в эксплуатацию и имеет все нужные документы, подтверждающие готовность. 

Не рекомендуется выплачивать сразу всю сумму. При покупке объекта на этапе строительства серьезный продавец всегда согласиться принимать деньги частями, например, 30 % при закладке фундамента, 60 % при настиле крыши и оставшиеся 15 % при сдаче дома в эксплуатацию. Порядок оплаты может быть разным, но его нужно обязательно прописать в предварительном договоре купли-продажи. Если застройщик отказывается принимать деньги частями и настаивает на оплате всей суммы, скорее всего, вы имеете дело с мошенниками или компанией, попавшей в тяжелую финансовую ситуацию.

Покупатели строящихся объектов в Болгарии должны получить три документа (в спецификациях к объектам на нашем сайте обязательно указана такая информация):

— Акт 14, подтверждающий, что здание построено без нарушений проекта или с небольшими отклонениями, не влияющими на безопасность. Наличие этого акта дает возможность проводить любые операции с недвижимостью.

— Акт 15, подтверждающий, что здание соответствует указанным требованиям. На основании этого документа выдается разрешение на эксплуатацию объекта.

— Акт 16, подтверждающий, что дом готов к заселению.

Не вносите основную сумму до момента сделки при покупке вторичной недвижимости
При покупке вторичной недвижимости основную сумму нужно вносить только на самой сделке, когда нотариус подтвердит достоверность и юридическую чистоту всех документов со стороны продавца. Те, кто вносит основные средства до заверения нотариусом, рискуют потерять деньги, и ничто не гарантирует возмещение убытков. Для большей уверенности можно заверить предварительный договор у нотариуса, однако тот возьмет за работу пошлину — определенный процент от суммы сделки.

Не забывайте об ограничении на оплату наличными
Для оплаты часто используются банковские переводы. (О способах оплаты читайте статью «Как перевести за рубеж деньги для покупки недвижимости»). Все платежи по сделкам стоимостью более 15 тыс. левов (7 650 евро) должны производиться только банковским переводом. В противном случае государство накладывает штраф в размере 25 % от суммы сделки.

Не покупайте жилье с долгами и обременениями
Как и в любых других странах, при покупке недвижимости в Болгарии проводится проверка юридической чистоты сделки. Иногда даже после такой проверки жилье переходило к новому собственнику вместе с долгами предыдущего владельца. Например, покупатель приобретает квартиру и получает от агентства документы об отсутствии задолженностей, но через два месяца получает счет по задолженности за отопление и воду, согласно которому предыдущий хозяин должен 200 евро, но платить приходится новому собственнику. Чтобы избежать неприятностей такого рода, нужно зафиксировать показания счетчиков воды и электричества на момент покупки.

Для подстраховаться нужно обращаться к опытным адвокатам и нотариусам для полной юридической проверки. Часть информации можно получить и без специалистов — в государственной базе данных Реестра недвижимости («Агенция по вписванията»).

Обычно в момент оформления сделки нотариус при покупателе проверяет наличие обременения. При покупке недвижимости на этапе строительства в предварительном договоре прописывается ответственность застройщика на случай, если объект не будет выведен из ипотечного обременения на момент подписания у нотариуса. Добросовестные застройщики берут на себя обязательство выплатить любой процент.

Часто даже при покупке первичной недвижимости может оказаться так, что застройщик продает апартаменты с ипотекой по одной или другой причине. Серьезные компании снимают ипотечное обременение вовремя, но есть и такие, которые могут этого не сделать. И если клиент не знает, о чем спрашивать и к кому обратится, ситуация становится очень неприятной.

Нотариус не может позаботиться о том, чтобы на недвижимости не было долгов и обременений. У него есть доступ только к Реестру недвижимости и там он может проверить на претензии или наличие ипотеки. Хороший нотариус всегда потребует у продавца удостоверение о наличии или отсутствии долгов («липса на задължения»). Но могут быть долги частным лицам, и может быть предъявлен гражданский иск в суде. Проверить это может только юрист, сделав проверку в районном или в окружном суде.

Помните, что площадь в Болгарии и Европе рассчитывается по-другому
Неопытные соотечественники-покупатели болгарской недвижимости часто недоумевают, когда вместо обещанных 100 м² получают 85–90 м². И дело не в том, что болгарские продавцы — мошенники, просто в этой стране общая площадь жилья включает не только площадь полов, но и толщину стен, шахту лифта, пролеты этажей, площадь балкона и общих территорий.

В объявлениях указывается общая площадь. Она включает чистую площадь (вместе с балконом и толщиной стен) и общие части (включают площадь лестничных клеток, коридоров и лифтов, пропорционально разделенную между всеми апартаментами). В среднем, площадь общих частей составляет 10–15 % от общей.

Не гонитесь за дешевыми предложениями
Порой в Болгарии встречаются слишком дешевые предложения — стоимостью около 10 тыс. евро. Ликвидные квартиры в комплексах у моря столько стоить не могут, а значит у недвижимости есть серьезные изъяны, например, она может быть удалена от моря более чем на 1 км, иметь плохую планировку, быть расположенной в подвальном помещении, быть с обременениями или продаваться без документов. Нередко низкие цены используются в рекламе мошенниками, которые таким образом заманивают клиентов.

Перед покупкой недвижимости в Болгарии следует следить за ситуацией на рынке и внимательно изучать предложения, например мы сегмент проверенного эконом жилья отвели в отдельный каталог

Будьте внимательнее с «ателье»
В Болгарии на продажу нередко выставляются «ателье» — студии или офисы, которые обычно находятся в жилых зданиях. Такая недвижимость относится к категории нежилых объектов, а получить многократную визу владельца недвижимости в Болгарии могут только покупатели жилья. Относится ли объект к жилому фонду, можно узнать в нотариальном акте: там должно быть написано «за живеене».

Конечно, недвижимость можно перевести в жилой фонд, но это связано с некими трудностями. В частности, есть ограничения по площади, жилое помещение должно иметь отдельный вход, санузел и кухню, высота потолков должна быть от 2,6 м, а окна не должны выходить на север.

Не забывайте об отсутствии центрального отопления
Большинство «наших» не живут в Болгарии круглый год, а лишь приезжают на отдых во время отпусков. В курортных комплексах редко бывает центральное отопление. Оно отсутствует и в обычных жилых домах приморских городов. Например, в Варне или Бургасе центральным отоплением охвачены всего пара районов.

Для тех, кто планирует приезжать в Болгарию не только летом, но и, например, на Новый год, стоит подумать над тем, как обогревать апартаменты самостоятельно. Можно обзавестись электрообогревателями, электрическими конвертерами и  инверторными кондиционерами. 

Квартиры, которые пустуют в течение всей зимы и не отапливаются, склонны к образованию плесени, поэтому надо предусмотреть систему вентиляции. 

Учитывайте будущую застройку
Часто люди не учитывают планов развития района, в котором они покупают жилье. Они могут купить квартиру рядом с живописным парком, но вскоре парковая зона превратится в строительную площадку, где вырастет торговый центр или многоэтажный дом.

Бывают случаи, когда люди покупали жилье, расположенное якобы на первой линии у моря, а некоторое время спустя появлялась новая «первая линия» с еще одним рядом домов, загораживающим вид на море.

Прежде чем купить недвижимость, уточните в мэрии или агентстве планы строительства и обустройства окрестностей на ближайшие несколько лет.

Планируйте расходы на покупку и содержание
Иногда при планировании бюджета покупатели забывают, что придется заплатить около 5 % сверх цены. При заключении сделки иногда оплачиваются услуги риелторов (городская недвижимость), юристов, нотариусов, а также налог на передачу прав собственности. Читайте также статью «Расходы на содержание недвижимости».


Не затягивайте время
Ошибка русскоязычных покупателей состоит в том, что они требуют слишком много времени на раздумья: долго выбирают квартиры по фотографиям в интернет, переписываются и только потом оформляют визы и приезжают в страну. Однако собственники не будут ждать: им выгоднее продать недвижимость тому, кто обратился раньше.

Если затягивать время, можно упустить приглянувшуюся квартиру. Рекомендуем выделить хотя бы три рабочих дня, потратить их на просмотр 20–30 объектов и прилететь в Болгарию.

По материалам Tranio.ru